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曹德旺为什么劝别人卖房子?

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发表于 2018-3-8 09:09:58 | 显示全部楼层 |阅读模式

这毕竟是公开场合的放话,他也不是各位的理财师为各位理财目标负责,显然不是对着各位的个人理财目标说的,而是对实体经济被房地产挤压的哀叹。

依靠房地产,我国居民杠杆率迅速攀升到了47%,大家不惜借贷还要买房,甚至去借现金贷。

企业也疯狂买房,实体经济已经不赚钱了,追求利润的资金会去增长更快的地方,比如近些年的房地产。

网上的笑话“实业误国,炒房兴邦”似乎早就被很多上市公司听进去了,这些年上市公司的炒房规模本身就很大。

就拿去年来说,去年前三季度沪深两市共披露了53宗上市公司花费超千万元购买土地和房产,涉及金额达到了93亿元,真是相当大的手笔。可是这53家上市公司去年上半年净利润只有79亿元,只达到买房买地投入的八成左右。也就是说,哪怕把企业的利润全搭进去投资房地产都不够,有些企业还得从各方面融资来投资房地产,哪还有钱关心自己本业呢!

据统计,截至2016年第二季度结束,A股有1305家上市公司投资房地产,合计达到5951亿元。其中化工行业投资房地产在去年上半年最为积极,持有的投资性房地产规模达到了102亿元,同比增幅高达309.49%。这也难怪,毕竟化工行业常年保持4%左右的同比增长率,而近十年来,深圳房价年均上涨20.4%,上海房价年均上涨17.6%,北京房价年均上涨17.5%。这笔账怎么算都是炒房更值啊!

在A股之外的新三板,原本是富于创新的上市公司也热衷于炒房。去年上半年新三板共有520家公司具有投资性房地产,总价值高达117亿元,像计算机软件、专用设备、通用设备等与房地产原本关系不大的行业居然能排在新三板拥有投资性房地产行业的前三位。


然而实体经济的钱是去了房地产行业了吗?今年恐怕就不是这样了。

从去年第三季度开始,就频频爆出业绩不好的上市公司为了“保壳”出卖自己房产的新闻,其中*ST宁通B本欲出售两套位于北京市西城区槐柏树街的学区房,当时这两套房账面净值总计129.74万元,但评估值为2272.62万元,增值额为2142.88万元,增值率1651.68%。该公司2016年上半年实现归属于母公司所有者的净利润-2110.91万元,若是能够顺利卖出上述2套房产,将实现净收益1200万元,真正的靠卖房扭亏为盈。结果*ST宁通B还是没卖出这两套房,而到现在*ST宁通B的两套房又增值了50%。

不过这种恰好投资了学区房的例子还是特例,今年有一批上市公司已经开始撤出房地产行业。2017年上半年,在1494家披露了投资性房地产数据的上市公司中,1163家持有的投资性房地产环比一季报减少,卖房子的上市公司占持有房子上市公司将近八成,最狠的是17家公司对房地产的投资清零,13家公司减少对房地产投资超过1亿元,3家公司减少对房地产投资超过10亿元。

你以为钱会到实体经济?错,吸上鸦片的人只会寻求更高的刺激,上市公司拿钱去买理财了!

等到年底,再看上市公司的理财情况,这回已经有1194家上市公司购买理财产品,理财规模达1.08万亿元。这么多钱投入理财,肯定不止上市公司的闲置资金,不少钱就是上市公司定增和IPO来的,而这些理财产品的钱又很有可能回流到股票里,造成资金空转,无法进入实体经济。

2012年, A股上市公司购买理财产品的规模也就71亿元,而今年还没结束,这一数字已攀升至1.08万亿元。A股上市公司的理财产品投入就增大了151倍,平均每年增长2.73倍。

曹老这番话,实在是对实体经济不振的无奈啊!他作为一个实业家,良心驱使他说出了这样痛心疾首的话。

近日,玻璃大王曹德旺劝妹妹尽早卖房,并且警示否则房子卖不出去、租不出去,还要交管理费。那么我们又该怎样理解制造业大佬曹德旺的意思呢?

首先,像曹德旺这样的企业家,能接触到的信息和已经接触到的信息和我们是不一样的!这是客观存在的事实!这也是为什么官员的子女共容易经商赚钱、有钱人越有钱其中的一个原因!

当然,这是曹德旺本人对房地产后市的看法,他劝诫前些年买房的妹妹,未来房价上涨的空间已经不大,在房地产投资方面应见好就收。与其将来把多套房产都烂在自己手上,还不如学学李嘉诚早就开始抛售房产,绝不赚房地产的最后一个铜板。

再者,曹德旺也看出中央调控房地产长效机制正在建立,后面炒房产肯定不会有什么甜头了。一方面,明年要进行房产税试点,并且对中央与地方的责、权方面进行划分。一旦房产税开征之后,手里房产越多,不仅要承担房产税,还要面对高房价去泡沫的痛苦。

另一方面,中央政府已倡导“房子是给人住的,不是用来炒作”的理念。现在各地都在发展房屋租赁市场、共有产权房,未来居民住房问题可以通过多种不同的渠道来解决。届时,大家都不愿意去买房产,而是通过租赁或保障房形式来解决居住问题,最终手握大量房产的人将面临难以脱手的困境。

最后,作为制造业界的大佬,曹德旺已经清醒认识到,房地产已经对实体经济产生挤压效果。如果中国经济再依赖于房地产业将没有前途,过去的靠房地产发展经济的道路走不通了,这是历史的潮流,也是民心所向。

一方面,地价、房价不断上涨,导致企业的人工成本也跟着涨,内地企业的生存环境日益恶化。另一方面,国内房地产泡沫越大,实体经济越被挤压,所有的社会资本、银行信贷都跑到了房地产业,那么未来还有谁再愿意搞实业?更何况还潜藏着房地产金融风险。现在已到了,房地产政策不转向已不行的程度。

中国的房子已经达到了饱和,人均居住面积在2015年已经达到了48.4㎡。房地产市场的饱和度已经超出了人们的想象,现在按照套数,基本上能达到户均1.5套。



曹德旺认为房子是个泡沫!房子占中国家庭财产比例已经达到了63%,另外,房子是财产,不是资产;财产是死的,资产才能创造价值。中国的房价虚高,别光看网络上总是说香港房价多高多高,中国还差的远呢,但是,全世界只有一个香港。如果香港不是它的特殊地位,房价早崩盘了。

此外,中国的城市化进程中,政策变得不明朗!此前,房地产被定义为是拉动经济增长的,但是今年往后,房地产被定义为了民生。就连任志强也在说,看不懂了今年的政策。

地价只是初级因素,比如5年前拍的地,楼面价格也就1万;但是今天卖3万;这就不是地价导致的因素了,是炒房客在作梗。就像一个游戏,击鼓传花。只不过鼓声暂时未停。

房价如何上去的?炒房者之间的游戏,举个例子,这个小区开盘价格是15000/㎡,开发商由于政府的限制,不能随意涨价。但是开发商和炒房客可以协作炒房,比如A买了一套房子,然后以18000/㎡的价格卖给B,B再以20000/㎡的价格卖给A,这样一来。这个小区其他的购房的散户们一看,人家都有卖到18000/㎡的,于是也跟着涨到18000/㎡;接着其他的也跟着涨到了20000/㎡。炒高房价的是开发商、炒房团、中介们的推动,其他散户跟随。房价就是这么炒起来的;并不是像任志强说的是市场价值规律。目前的房子是个什么状况——有价无市。

城市化进程中,房子关乎社会民生。在现在的情况下,炒房客们把房子攥在手里,等于说是守着一个巨大的数字,变不成现金;也改善不了生活。随着国家对地产政策的调整以及人们观念的变化,尤其是农村土地政策的优势,这势必会冲击房地产市场。在未来,实体经济才是国家的命脉,房地产绑架中国经济的时代正在逐步退去。现在不卖,等5年后,很多房子能价值现在的一半,就不错了。除非还是黄金地段,目前已经过了买房不需要智商的时代了。看看任志强今年的讲话,老任第一次没有提房价上涨。

其次是美国的重回制造业,缩表、减税,抽走市场上放水的货币,在此前,中国已经回收了放水的货币,对于高负债的企业,即使是万达也只能丢车保帅。美国制造直接和中国制造业产生了竞争,那么未来中国制造业一定会大转型,并且在广袤的国土上形成产业梯队。那么,就会产生人才资金向制造业流动。但制造业能产生更高利润,谁还理会你房子。

2018年一线城市将会部分城市保持价格稳定,二线城市会跌,部分城市将会隐形放开限购,三四线城市房价继续下降。将会有一大批房地产企业在今年倒掉或者卖身给大企业。


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